【災害に備えて暮す】部屋探し・物件選びのチェックポイント

近年、毎年のように発生し、各地で一定の被害をもたらしているのが、大雨による洪水や台風などの自然災害。また日本全国どの地域でも、地震のリスクとは隣り合わせです。そんなリスクがある中だからこそ、居住地域や居住物件の選択は益々重要になってきています。

賃貸物件に住むときも、災害リスクを考慮した物件選びや災害への備えが必要です。そこで今回は賃貸物件選びをする上で気をつけるべきポイントや、入居者自身ができる災害への備えについて解説します。

私たちにとって身近な自然災害とは

自然災害とは、異常な自然現象によって引き起こされる災害のこと。この自然現象には、地震や火山の噴火、台風、豪雨、洪水、津波、がけ崩れや地すべりなどが含まれます。

災害大国とも呼ばれている、日本。近年は気候変動の影響を受けて、災害の発生件数は増加傾向。その災害規模も、比較的大きいものが増えてきています。

居住中の賃貸物件が災害に遭ったときはどうなる？

居住している賃貸物件が被災したときに気になるのが「修繕義務は誰にあるのか」。賃貸物件の修繕義務について考えるときにポイントとなるのが、「そもそも義務を負っているのは誰か」と「誰かの不注意によるものか」という2点です。

建物の損壊は大家さんが修繕義務を負う

賃貸物件の建物が災害によって損壊した場合、その修繕義務を負うのは大家さんです。そもそも大家さんは入居者に物件を貸し出すにあたって、必要な修繕をする義務があります。そのため建物に対しては火災保険や地震保険をかけていることが一般的です。

火災保険は、火災が発生したときのみに補償があるものと思っている人もいるかもしれません。しかし多くのプランでは火災のほか、台風や洪水などの自然災害、漏水や盗難によるものも補償対象となっています。他方、地震保険では、地震によって損壊したものや地震を原因とする火災によって被害を受けたものが補償対象です。

なお入居中の居室内で建物や設備に関する損壊を発見した場合には、速やかに大家さんへ連絡しましょう。放置したことによって拡大した被害は、大家さんに対して責任を問えなくなる可能性もあるため、注意が必要です。

大家さんの負担にならないものもある

賃貸物件が被災したときは、すべての責任や費用が大家さんの負担になるわけではありません。入居者に過失がある場合や入居者自身が所有する家財については、大家さんの責任範囲外になることを覚えておきましょう。

入居者に過失がある場合

本来は大家さんが修繕義務を負うものであっても、入居者に過失がある場合には、入居者自身がその義務を負う可能性があります。入居者の過失とは、契約で禁止されていることや、あらかじめ災害が起こることを予見できているにもかかわらず、不注意によって被害を発生、または拡大させてしまうこと。一例としては「台風の接近が明らかな中、ベランダに物を放置したことで窓ガラスが割れてしまった」というケースが挙げられます。

居室内の家財や入居者自身のケガ

入居者自身の持ち物である、家具・家電などの家財が災害によって損壊した場合、修繕や買い替えの費用は入居者自身が負担しなければなりません。火災によって家具が燃えてしまった場合や地震でテレビが倒れて故障してしまった場合の補償は、入居者自身が入る火災保険や地震保険などでカバーするのが一般的です。

災害発生時に入居者が予期せずして負うケガも、基本的には大家さんの責任範囲外。ただし建物に必要な修繕を加えていなかったことによって入居者がケガをした場合は、この限りではありません。つまり大家さんが本来すべき修繕を怠ったがためにケガをした場合は、大家さんに責任を問うことができるでしょう。

災害に備えた賃貸物件選びのポイント

自宅を購入したり建てたりするときに比べると「賃貸物件を借りるときはそこまで災害リスクを考えない」という人も多いのではないでしょうか。しかし賃貸物件であっても、災害に遭えば一定の被害を受けます。被災リスクを少しでも抑えるために、物件選びでは以下のポイントを押さえておきましょう。

ハザードマップで災害リスクを確認する

住みたいエリアや物件所在地の災害リスクを確認するには、ハザードマップの参照がオススメです。ハザードマップとは、自然災害による被害の予測を地図上に示したもの。各自治体で作成されており、インターネット上にも公開されているため、誰でも簡単に確認できます。

なお宅建業法の改正により、2020年8月28日から契約前の重要事項説明において説明が義務付けられたのが水害リスク情報。これによって入居予定者は、洪水や高潮などの水害リスクを地図上に示した「水害ハザードマップ」のどこに対象物件が位置するのかについて説明を受け、あらかじめ水害リスクについて把握できるようになりました。

建物の構造を確認する

建物の構造によっても災害へのリスク度合いは変わります。たとえば建物の主要構造のうち、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のものは耐火性や耐震性に優れています。他方、木造や鉄骨造のものは、耐火被覆が施されていない限りは耐火性が低く、耐震性もコンクリート系の建物に比べて低いのが一般的です。

建物の耐震性能を確認する

建物の構造確認のほか、それが建てられた時期や耐震リフォームの有無、住宅性能評価書を確認することで、建物の耐震性能を確認できます。地震が多い地域や近い将来に大規模な地震の発生が予測されている地域、地盤が弱い地域で物件選びをするときは、これらに着目すると良いでしょう。

1981年6月以降につくられた建造物には「新耐震基準」が適用されており、「震度6～7程度の揺れが起こっても倒壊は免れる」ように造られています。そのため物件選びの際は、建物が1981年6月以降であるか否かを確認したり、旧耐震基準の物件の場合は耐震リフォームが行われているか確認したりすると安心です。住宅性能評価書は、耐震性を含む10の分野における性能評価が分かりやすく記載されているもの。ただしその有無は物件によって異なります。

場所によっては、最下階の部屋を避ける

過去に洪水や浸水被害、液状化が起こった場所や、今後それらのリスクが予想される場所にある賃貸物件を借りる場合には、最下階の部屋は避けるようにしましょう。そもそもリスクが高い場所で賃貸物件を借りること自体がオススメできません。仮にリスク度合いが低いとされる場合においても、そのリスクを最小限に抑えるため、階数の選択には注意が必要です。

賃貸物件の入居者が災害に備えてできること

いつ、どこで起こっても不思議ではない、災害。賃貸物件に入居しているときも、入居者は災害に対して一定の備えをしておくことが大切です。

火災保険に加入する

賃貸物件に入居する際は、必ず火災保険に加入しましょう。入居者が加入する火災保険とは、入居者自身の家財を補償する「家財保険」と大家さんへの損害賠償責任を補償する「借家人賠償責任保険」のこと。さらに他人への損害賠償責任を補償する「個人賠償責任保険」が特約として付いていることもあります。

自然災害や火災、漏水によって入居者が所有する家具や家電が使えなくなった場合も、火災保険に入っていれば補償内で再購入費用が支払われます。自分の不注意によって大家さんや他人に損害を与えてしまったときは、高額な損害賠償を請求されかねません。そんなときの備えとしても、火災保険は重要なのです。

物件内に危険な箇所がないか確認する

入居前や入居後に、物件内で危険な箇所を発見したときは、早めに大家さんや管理会社へ連絡しましょう。たとえば生活をしているうちに床がきしんだり、へこんだりするようになった場合など。それを放置することは、災害発生時のリスクが上げるだけでなく、知らずに連絡を怠ったことで被害が拡大すれば、入居者が修繕負担を求められる可能性もあります。注意しましょう。

防災グッズを用意する

災害発生時は、建物や家財が損壊するリスクがあるほか、停電や断水が起こりかねません。そうした事態に備えて、入居人数分の非常食や飲料水、簡易トイレ、懐中電灯、カセットコンロ、絆創膏や消毒液などの防災グッズを常備しておくようにしましょう。

自然災害のリスクに備えた行動をする

災害発生が予見されているときは、そのリスクに備えた行動をしなければなりません。たとえば台風や大雨のときは窓や雨戸、シャッターを必ず閉め、ベランダに出してあるものは一時的に撤去するなど。地震に対しては家財が倒れないように転倒防止グッズを取り付けたり、家具の置き場を工夫したりするなど、日頃から備えておきましょう。

避難場所や避難ルートを確認する

災害に備えあらかじめ把握しておくべきものが、避難場所や避難ルート。実際に災害が起こってからそれらを確認するのでは、手遅れにもなりかねません。引っ越し時は何かと忙しく確認ができない人も、もしもの事態に備えて、入居後なるべく早いタイミングで確認をしておくようにしましょう。

災害に備えてマンスリーマンションに住むメリットとは

「災害に備える」という観点においてマンスリーマンションに住むことにもメリットがあります。それは災害発生時も比較的身軽に動けること、または理想の環境にお試し住みができることです。家具や家電が備え付けられているマンスリーマンションは、自分の持ち物も限定的。もしもの時も身軽に引っ越しをすることが可能です。

また住環境の良さも、実際に住んでみなければ分かりません。それと同様に、実際に住んで初めて「災害リスクの高さに気づいた」ということもあります。高い初期費用を支払ってアパートやマンションに入居してからリスクに気がついたり、家を建ててから後悔をしたりする前に、マンスリーマンションでお試し住みをしてみてはいかがでしょうか。